Acheter à deux sans être mariés : PACS, concubinage, indivision

Acheter à deux sans être mariés est tout à fait possible, mais la loi ne protège presque rien par défaut : la répartition de la propriété, la dette et la couverture d’assurance se règlent dans l’acte notarié, le contrat de prêt et les quotités choisies. Concubins et partenaires de PACS n’achètent pas dans le même cadre juridique, et les différences se révèlent surtout au pire moment, celui de la séparation ou du décès. Cet article détaille ce que dit le droit, texte par texte, et ce qui relève au contraire de choix à poser devant notaire.

Rappel de méthode : nous sommes un média d’information indépendant, pas un courtier ni un conseil patrimonial. Chaque règle de droit citée ici renvoie à un article de code relevé sur Légifrance au 22 juillet 2026. Pour organiser votre patrimoine de couple, l’interlocuteur compétent reste le notaire.

Concubinage ou PACS : dans quel cadre achète-t-on ?

Commençons par ce que dit la loi, car elle en dit peu. Le concubinage est défini à l’article 515-8 du code civil comme une union de fait, stable et continue, entre deux personnes qui vivent en couple. Cette définition n’emporte aucun effet patrimonial : deux concubins restent, pour le droit des biens, deux étrangers l’un pour l’autre. Acheter à deux dans ce cadre suppose donc de tout organiser soi-même, clause par clause. Rien n’est mis en commun, rien n’est partagé d’office, et le survivant n’hérite pas sans testament.

Le PACS organise davantage de choses, mais moins qu’on ne le croit souvent. Depuis la réforme applicable aux pactes conclus à compter du 1er janvier 2007, le régime par défaut est la séparation des patrimoines : l’article 515-5 du code civil prévoit que chaque partenaire conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels, et reste seul tenu de ses dettes personnelles. Nous avons vérifié ce point, car la croyance inverse circule beaucoup : non, se pacser ne met pas les biens en commun. Seuls les partenaires pacsés avant 2007 relevaient d’une indivision par défaut, et Service-Public.fr rappelle que ce régime ancien continue de s’appliquer à eux s’ils n’ont rien modifié.

Les partenaires peuvent toutefois choisir l’inverse. L’article 515-5-1 du code civil leur permet d’opter, dans la convention initiale ou par convention modificative, pour le régime de l’indivision : les biens acquis ensuite sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un contre l’autre au titre d’une contribution inégale. Cette dernière précision mérite attention. Sous cette option, celui qui aurait financé 70 % du bien ne pourrait pas réclamer plus de la moitié. Un point à peser avant de signer, avec le notaire.

Comment fonctionne l’indivision quand on achète en couple ?

En pratique, un couple non marié qui souhaite acheter à deux passe presque toujours par l’indivision : chacun devient propriétaire d’une quote-part du bien, inscrite dans l’acte notarié. Cette quote-part ne se devine pas. Elle se déclare au moment de l’achat, et l’ANIL rappelle qu’à défaut de précision, les acquéreurs sont présumés propriétaires à parts égales. Un couple qui finance le bien à 60/40 mais signe un acte muet sur la répartition se retrouve donc, sur le papier, propriétaire moitié-moitié.

L’enjeu dépasse la symbolique. La quote-part inscrite dans l’acte détermine ce que chacun récupère en cas de vente, ce qui entre dans la succession de chacun en cas de décès, et la base de discussion en cas de séparation. Corriger après coup un acte qui ne reflète pas la réalité du financement est une source classique de contentieux entre ex-concubins, et l’issue de ces litiges dépend des circonstances : mieux vaut ne pas avoir à le tenter.

La règle de prudence tient en une phrase : faire coïncider la répartition de l’acte avec le financement réel, apport compris. Si l’un apporte 50 000 € et l’autre rien, si l’un remboursera une mensualité double de l’autre, ces écarts peuvent se traduire dans les quotes-parts. Rien ne l’impose ; un couple peut préférer un 50/50 assumé. L’essentiel est que ce choix soit conscient, écrit, et expliqué par le notaire, éventuellement complété par une convention d’indivision qui organise la gestion du bien et les modalités de sortie.

Être co-emprunteurs, est-ce forcément être solidaires ?

Acheter à deux conduit généralement à emprunter à deux, et c’est ici que se loge le risque le plus mal compris. La propriété et la dette sont deux questions distinctes : détenir 30 % du bien ne signifie pas devoir 30 % du prêt. Ce que chacun doit à la banque dépend du contrat de crédit, pas de l’acte d’achat.

Le principe est posé à l’article 1310 du code civil : la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Aucun texte ne rend deux concubins ou deux partenaires solidaires d’un emprunt immobilier par principe. Dans les faits, la question est vite réglée : les contrats de prêt aux couples contiennent de façon quasi systématique une clause de solidarité entre co-emprunteurs. Une fois cette clause signée, la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l’un ou à l’autre, sans avoir à respecter la répartition de propriété ni un éventuel accord interne au couple.

La conséquence pratique est lourde pour qui veut acheter à deux. Si l’un des deux cesse de payer, l’autre doit assumer seul l’intégralité de la mensualité, quitte à se retourner ensuite contre son co-emprunteur. Ce mécanisme joue pendant toute la vie du prêt, y compris après une rupture, tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’un des deux. Avant de s’engager, chacun devrait donc vérifier que la mensualité complète resterait supportable seul, au moins temporairement : notre simulateur de reste à vivre aide à objectiver ce scénario.

Le PACS rend-il solidaire des dettes de l’autre ?

Le PACS crée bien une solidarité légale, mais son périmètre est étroit et il exclut précisément ce qui nous occupe. L’article 515-4 du code civil rend les partenaires solidaires des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante. Le même texte écarte expressément cette solidarité pour les dépenses manifestement excessives, ainsi que pour les emprunts conclus sans le consentement des deux partenaires, sauf sommes modestes nécessaires à la vie courante.

Un crédit immobilier n’entre évidemment pas dans la catégorie des sommes modestes. Si un seul partenaire souscrivait un prêt immobilier, l’autre n’en serait donc pas tenu au titre du PACS. À l’inverse, dès que les deux signent l’offre de prêt comme co-emprunteurs, avec la clause de solidarité qu’elle contient presque toujours, chacun devient tenu de la totalité envers la banque. Autrement dit, la solidarité qui pèse sur un couple pacsé emprunteur vient du contrat, pas du pacte. La distinction n’est pas académique : elle explique pourquoi la rupture du PACS, à elle seule, ne libère personne du prêt.

Comment répartir l’assurance emprunteur entre vous ?

Acheter à deux impose aussi de répartir la couverture d’assurance, via les quotités. Chaque co-emprunteur est assuré pour un pourcentage du capital, et la banque exige que le total couvre au moins 100 % du prêt. Un couple peut ainsi choisir 50/50, une répartition asymétrique du type 70/30 calquée sur les revenus, ou 100/100, formule qui assure chaque tête sur la totalité : au décès de l’un, le prêt serait intégralement soldé. Plus la couverture est large, plus la cotisation grimpe ; le bon arbitrage dépend de l’écart de revenus et de la capacité du survivant à payer seul. Notre guide de l’assurance emprunteur détaille ces critères, ainsi qu’un point souvent ignoré : la quotité choisie au départ se modifie difficilement en cours de prêt.

La répartition des quotités a une conséquence réglementaire favorable aux couples. La dispense de questionnaire de santé issue de la loi Lemoine s’apprécie par assuré, dans la limite de 200 000 € de part assurée et sous condition d’âge. Deux co-emprunteurs couverts à 50 % chacun restent donc dans le champ de la dispense jusqu’à 400 000 € empruntés, là où un emprunteur seul la perdrait dès le premier euro au-delà de 200 000 €. Les conditions précises, et ce que cette réforme change pour la résiliation, sont détaillées dans notre article sur la loi Lemoine ; inutile de les répéter ici, sinon pour souligner qu’acheter à deux peut faciliter l’accès à l’assurance de certains profils.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

C’est la question que personne n’aime poser au moment d’acheter à deux, et pourtant la plus utile. Le droit de l’indivision offre une porte de sortie claire : l’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, et que le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention. Aucun des deux ne peut donc enfermer l’autre dans la copropriété du bien après la rupture.

Trois issues structurent la quasi-totalité des séparations de couples propriétaires.

• La vente du bien. Le prêt est remboursé par anticipation avec le prix, et chacun récupère sa part du solde selon les quotes-parts de l’acte. C’est la solution la plus simple juridiquement, pas toujours la plus souhaitée.
• Le rachat de soulte. L’un des deux rachète la quote-part de l’autre et devient seul propriétaire. L’opération passe par un acte notarié, engendre des frais et suppose, le plus souvent, que le repreneur refinance le prêt à son seul nom. Le montant de la soulte se négocie sur la base de la valeur du bien et du capital restant dû ; aucun barème légal ne le fixe.
• La conservation en indivision. Certains ex-couples gardent le bien, par exemple pour le louer. Une convention d’indivision devient alors indispensable pour organiser la gestion et prévenir les blocages, chaque décision importante requérant sinon l’accord des indivisaires.

Reste la dette. Se séparer ne défait pas le contrat de prêt : tant que la banque n’a pas accepté une désolidarisation, les deux ex-partenaires demeurent tenus solidairement, même si l’un a quitté le logement et cessé de payer sa part. La désolidarisation est une décision du prêteur, jamais un droit : l’établissement examine si celui qui reprend le crédit peut l’assumer seul, avec ses seuls revenus, et peut la refuser ou exiger des garanties. Avant d’envisager un rachat de part, mesurer ce que la mensualité entière laisserait comme budget de vie est un préalable réaliste.

Et en cas de décès de l’un des deux ?

Acheter à deux engage aussi au-delà de la vie du couple. Sur ce terrain, concubins et pacsés partagent une même fragilité : ni les uns ni les autres n’héritent l’un de l’autre sans testament. Sans disposition prise, la quote-part du défunt revient à ses héritiers, parents ou enfants, et le survivant se retrouve en indivision avec eux, avec le risque qu’ils demandent le partage. Le partenaire de PACS bénéficie au moins d’une exonération de droits de succession sur ce qui lui est légué et d’un droit temporaire sur le logement ; le concubin, lui, n’a aucun statut successoral.

L’assurance emprunteur amortit une partie du choc financier, puisque la part assurée du capital restant dû serait prise en charge selon la quotité du défunt. Elle ne règle pas la propriété : être libéré de tout ou partie du prêt n’empêche pas de partager les murs avec les héritiers. Organiser la transmission, par testament ou par d’autres mécanismes, relève d’un conseil personnalisé que seul un notaire peut donner au vu de votre situation familiale.

Tontine, SCI : faut-il envisager autre chose que l’indivision ?

D’autres montages existent, et ils reviennent souvent dans les discussions des couples qui veulent acheter à deux. La clause de tontine, insérée dans l’acte d’achat, prévoit que le survivant sera réputé seul propriétaire depuis l’origine ; elle protège fortement, mais elle est très difficile à défaire du vivant des deux acquéreurs et emporte des conséquences fiscales propres. La société civile immobilière, elle, fait détenir le bien par une société dont chacun possède des parts, ce qui ouvre des aménagements comme le démembrement croisé évoqué par l’ANIL, au prix d’une gestion plus lourde et de frais de fonctionnement.

Aucune de ces formules n’est bonne ou mauvaise en soi. Leur intérêt dépend de l’âge, de la présence d’enfants d’une précédente union, du patrimoine de chacun et des objectifs de transmission. Ce site informe sur le cadre général ; le choix d’un montage patrimonial, lui, se construit en rendez-vous chez un notaire, seul à même d’en mesurer les effets civils et fiscaux dans votre cas.

Quelles précautions prendre avant de signer ?

Résumons ce qui relève de votre main. Fixer dans l’acte des quotes-parts fidèles au financement réel, apport et mensualités compris. Lire la clause de solidarité du contrat de prêt en sachant ce qu’elle implique : chacun peut être poursuivi pour le tout. Choisir les quotités d’assurance à tête reposée, en pensant au scénario où l’un des deux disparaît. Conserver les preuves des versements de chacun, relevés à l’appui. Et poser, avant la signature, la question qui fâche : que ferions-nous du bien et du prêt si nous nous séparions ?

Acheter à deux hors mariage n’a rien d’imprudent en soi. Le cadre existe, les textes sont clairs, et un couple informé peut organiser sa protection presque aussi finement qu’un couple marié. Le danger tient uniquement aux silences : acte muet sur les quotes-parts, solidarité signée sans être comprise, absence de testament. Un rendez-vous chez le notaire avant la promesse de vente, et une lecture attentive de l’offre de prêt, suffisent à écarter l’essentiel de ces angles morts. Notre pilier consacré au crédit immobilier complète ce panorama côté financement.

Questions fréquentes

Peut-on acheter à deux sans être mariés ni pacsés ?

Oui. Deux concubins peuvent acheter à deux en indivision : chacun détient la quote-part inscrite dans l’acte notarié, présumée égale à défaut de précision. Aucun statut de couple n’est requis, mais aucune protection n’existe par défaut, notamment en cas de décès sans testament.

Le PACS met-il le logement acheté en commun ?

Pas automatiquement. Depuis 2007, le PACS relève par défaut de la séparation des patrimoines : chacun reste propriétaire de ce qu’il acquiert. Le bien n’est commun que si les deux partenaires l’achètent ensemble, ou s’ils ont opté pour le régime de l’indivision dans leur convention.

Qui doit rembourser le prêt après une séparation ?

Les deux, tant que la banque n’a pas accepté une désolidarisation. La clause de solidarité du contrat permet au prêteur d’exiger la totalité des mensualités de l’un ou de l’autre, quelle que soit la répartition de propriété. Vente ou rachat de soulte règlent durablement la question.

Quelle quotité d’assurance choisir pour acheter à deux ?

Cela dépend de l’écart de revenus et de la capacité de chacun à payer seul. Le total doit couvrir au moins 100 % du prêt : 50/50 coûte moins cher, 100/100 solde tout le capital au premier décès. Comparez les deux scénarios sur devis avant l’offre de prêt.